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      首页 深圳XXX地产项的目可行性研究报告

      深圳XXX地产项的目可行性研究报告.doc

      深圳XXX地产项的目可行性研究报告

      大人
      2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

      简介:本文档为《深圳XXX地产项的目可行性研究报告doc》,可适用于求职/职场领域

      深圳****项目?可行性研究报告评估??????????????????????深圳有限公司成本部?贰零零捌年壹拾贰月第一章项目概述广东省深圳市的城市特点·世界的生态奇观:坐落在广东省深圳市的****生态城、即将竣工的****生态工程、正在兴建的大学生运动会工程位于本区的中心地带。·旅游资源驰名中外:深圳市是全国个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点多处享有盛誉的有多处全国旅游热线世界著名。二项目简介本项目位于深圳市****区的东北角紧临总投资亿元全长公里、路宽米、双向六车道的****大道为城市一级主干道。所在区域自然环境优美交通顺畅、配套设施齐全距**高速公路处仅米距深圳火车站约分钟的车程离深圳机场和世界著名的华侨城景区约多公里的里程。****国际会展中心项目(暂定)总占地面积约亩总建筑面积约万平方米总投资约亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及****国宾山水园高档社区中心四大组团块构成。、项目主要经济技术指标总体规划指标项目指标总量总用地面积,㎡总建筑面积,㎡其中:国际会展中心(公建),㎡(万平米为会议中心)国宾馆(公建)㎡Townhouse(层),㎡小高层(层),㎡别墅(层),㎡建筑结构砖混结构、框架剪力墙结构容积率建筑密度绿化率各地快的规划指标(万㎡)总指标一号地块三号地块四号地块二号地块总用地面积总建筑面积住宅面积酒店面积公建面积会展中心容积率建筑密度绿地率四土地费用及税费:本项目会展中心土地的取得费用包括土地取得成本及契税。在开发企业的土地费用及税费为万元。我公司取得土地的费用为万元加上的契税、有关审批、报建手续费用等共计,万元左右。第二章法律及政策性风险分析一项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状①土地所有权归属:国有用地②土地使用权归属:不详③土地的他项权益:不详④土地的用途:不详⑤项目用地现状的文件:不详项目用地规划①项目用地规划用途:不详②规划批文:不详已取得的政府文件:不详项目用地取得土地使用权程序评估()取得土地使用权程序①我公司与******公司签定“土地使用权转让”协议。②去“市土地交易中心”办理土地使用权转让手续。③去“市土地局”办理土地使用权变更手续与“市土地局”签定土地出让合同办理“国有土地使用证”。()取得土地使用权的风险及控制风险控制:土地方保证按时交地同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合同时约定如果工作延迟损失由对方承担。政策性风险()当地政府对高档楼堂馆所的投资管理情况对本项目的别墅等是否构成影响()国际会展中心项目当地政府能给予多大的政策支持()外资企业在深圳地区的地产投资在政策上的限制和要求情况。二项目合作方式及风险评估合作方情况:不详合作方式:不详主要合作条件:不详合作风险评估()合作背景:不详()土地使用年限:出让为商品房用地后出让年限为年。该项目的出让时间不详()土地权属情况:不详是否具有土地证件土地权属是否明确是否有法律纠纷。()土地方的信任情况:不详第三章市场研究一区域市场的销售价格:按照现有的资料采用算术平均值确定本项目Townhouse单价为:元平方米小高层单价为:元平方米别墅单价为:元平方米(别墅二期定价元平方米)由于考虑到目前市场的情况已于年的情况相差甚远所以在价格上建议均下浮作为本项目房产的销售价格即:Townhouse单价为:元平方米小高层单价为:元平方米别墅单价为:元平方米(别墅二期定价元平方米)二.园区配套设施:()专用兆宽带网线入户。()表(电表、煤气表、热力表、纯净水表、中水表、自来水表)远传抄表再通过梅江卡自动收缴费用。()通过当地局域网络平台提供全方面的信息服务。()安防系统包括社区安防、家庭安防其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁、窗磁、红外、烟感、煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连实现安全报警。()中水、直饮水、自来水三水直接入户垃圾无害化处理远传技术换热。第四章规划设计要点一规划设计的可行性分析根据建设用地的位置、地形条件和周边环境对用地进行综合分析评价。建设用地共有五类其中一类建设用地位于香媚子水面和城市道路中间适宜设置会展中心和酒店二类建设用地紧邻城市道路适宜设置商业服务设施、小区入口、会所、中小型住宅三类建设用地紧临水面景观环境最佳适宜别墅或连体别墅建设四类建设用地位于坡度小于度的丘陵地带远离城市道路适宜大中户型住宅建设五类用因坡度大于度为不适宜建设用地。在项目用地内西北角还设置了一栋高层办公楼在各小区入口处设置有会所和托幼设施沿城市道路设置有小区各种商服等配套设施如超市、小百货、食品店、餐馆、面包房、洗衣店、理发美容店、邮局、银行、诊疗所等。小学将在二期统一设置。该项目目前只有政府做的控制性规划在做详细规划时可进行适当调整一般来说项目周边的市政道路是不能调整的项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整容积率也可进行调整但不能超过政府规划的上限。根据本项目规划的经济技术指标:①总用地面积:万平方米②总建筑面积:万平方米居住用地容积率:公建:万平方米住宅总建筑面积:万平方米建筑密度:  项目实施进度安排根据原可研报告提供的开发进度安排整个项目建设应面向市场进行分期开发并随时根据市场变化不断地调整项目实施的进度。整个项目从年月开始至年月结束历时近年。具体时间安排如下:前期工程(报批、报建)基础设施工程(拆迁)主体工程设备安装工程公共设施配套工程销售阶段第五章投资收益分析一??成本预测依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、当地实际成本水平在不考虑可售商业配套的情况下单位成本按照住宅总建筑面积万平方米计算。估算该项目总投资亿元单位可售面积完全成本元平米详细构成如下:总投资估算表项目总成本(万元)单位成本(元)说明一土地成本,,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算转让金,,转让土地面积万平米资产评估费转让土地面积万平米交易费评估值的契税土地费的二开发前期费单位成本按照住宅建筑面积万平米计算地质勘察费建安工程费*‰(万元)规划设计费建安工程费*(万元)可行性研究建安工程费*‰(万元)三通一平费场地具备道路场地平整每平米元按深圳标准考虑临水万元临电万元。市政配套费*万平米*元平米,道路及其他元平米三主体工程,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算会展中心元平方米高层建筑框架剪力墙(万平米)国宾馆元平方米高层建筑框架剪力墙(万平米)Townhouse元平方米、多层砖混结构建筑签约价元平米,变更及签证元平米,本项目按元平米考虑另考虑套样板间万、考虑提高建造档次共折算元平米(万平米)小高层元平方米、框架剪力墙(万平米)别墅元平方米、多层砖混结构建筑签约价元平米,变更及签证元平米,本项目按元平米考虑另考虑套样板间万、考虑提高建造档次共折算元平米(万平米)四安装、道路费单位成本按照住宅建筑面积万平米计算给排水费单方造价元平米(建筑面积万平米)供暖系统费含换热站建设费、锅炉房建设费、锅炉房征地费、区内工程费为元平米(建筑面积万平米)室外燃气系统含气源发展基金元平米、区内工程费元平米、灶表费元平米(建筑面积万平米)室内外供电单位成本元平米计算(建筑面积万平米)室外智能单位成本元平计算(建筑面积万平米)道路及广场此项造价约为元平方米。(万平米)综合管网工程费的。五园林环境,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算环境设计绿化建设费,区内、区外绿化支出约为元平方米*=建筑小品此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙、大门,为元延米,本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程如路灯、草坪灯,此项造价约为元平米室外零星设施各种指示牌、标识牌、示意图等,此项造价约为元平方米六公建配套,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算幼儿园按平米考虑每平米土建元配置费元平米游泳池网球场建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为万个儿童游乐设施土建、设备、各项设施,非营业性公建会所、居委会等平米、土建元平米、设备及装修元平米七直接费合计,,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算八不可预见费,直接成本*(,万元)九开发间接费监理费、行政管理费万每月(年)十开发成本,,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算十一营销费用,销售收入(亿)*、按照住宅建筑面积万平米计算十二总投资,,单位成本按照住宅建筑面积万平米计算分项测算(单位为:万元、万平米)单方造价分析测算表名称总指标会展中心国宾馆Townhouse小高层别墅用地面积不详不详不详不详不详建筑面积建筑面积权重居住面积居住面积权重土地费前期费用主体费主体费权重安装、道路园林绿化配套费直接费合计不可预见费开发间接费开发成本营销费用,总投资单方造价居住单方造价可销售部分的造价:万元销售收入平均销售单价止亏点成本高于售价综合止亏点二税务分析营业税及所得税按国家法定税率考虑:、营业税及附加:销售收入的、所得税:税前利润的、土地转让契税:土地成本(拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费)的三经济效益分析销售收入部分有:小高层预计收入为:=*=万元Townhouse预计销售收入为:=*=万元别墅销售收入:=*=万元预计本项目可销售部分总销售收入为万元会展中心商务万元。加上国宾馆万平米固定资产价值达万元。敏感性分析参照以下内容及表格可根据实际情况增减变动比率。)?成本的影响:可销售部分总建筑面积:万平米成本的敏感分析估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本(元m)总投资销售收入项目利润税后利润销售净利率内部收益率)?售价的影响:售价的敏感分析一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价销售均价(元m)营业收入总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率由以上两表可以看出成本和售价对指标的影响都呈现钝化的趋势反映不明显。所以在项目的运行中只能通过降低成本、尽可能提高售价来满足利润的最大化。止亏点分析()保本售价:总体Townhouse小高层别墅元m元元元()保本销售率:项目收益水平综合分析:就项目本身的收益水平而言的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响:)税务资源的充分运用:中国集团是港资企业如能取得营业税及所得税的优惠则可增加税后利润万元使项目销售净利率达到)成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算操作中尚存在一定减免可能)地块中有配套及商业用地地价已分摊进住宅成本操作中存在调整规划、改建成住宅的可能若学校改建住宅可增加住宅净用地。项目现金流量分析表年份开发年数一资金投入土地费用开发前期费主体等分期投入二收入销售收入三支出营业税及附加土地增值税四利润五弥补前期亏损六应缴所得税额七企业所得税八税后利润九净现金流量十累计净现金流量十一折现率()十二折现净现径流量十三累计折现净现金流量静态投资回收期:=**=个月动态投资回收期:=**=个月投资利润率:==内部收益率:==第六章????可行性结论一项目优势:()集团在香港、深圳的影响力以及一流的管理水平在竞争中处于有利位置。()本案所在区域的购买力较强中高档市场发育较为成熟占全市该档次产品成交之首。()宗地内原有的植被极其丰富且种植的相对规整同时在项目周边有大量的绿地和水面在项目规划中便于利用。二项目劣势:()公司的主业并非地产开发没有开发楼盘的经验行业跨度很大。()项目所在地远在广东省深圳市是一个完全陌生的城市在开发时可能存在当地政策、市场、居民的居住习惯上的不了解、不熟悉等情况。()目前房地产行业的不景气、宏观调控的影响现在搞房地产开发仍然存在很大的风险。三结论及建议()从项目项目可研报告可以看出:原有地产公司在年已经开始运作取得土地的成本是亿元、建成总投资亿元可能由于目前的销售情况不容乐观销售难度很大()土地成本需要经过专业的资产评估机构来确定本地块的市场公允价()本项目通过基建部测算保本售价:元m、保本销售率:()静态投资回收期年、动态投资回收期年零个月本项目建设期共年本金只有在项目全部建好后才能收回本金同时内部收益率()总体评价投资风险很大。申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!????

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